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诚然,“股地拉扯”亦加深了地产和股票两个市场,以及香港整体经济的投机性、周期性,令一些蚊型公司可以在几年间膨胀成地产大集团,而几年以后又倒闭清盘,其中典型的例子就是佳宁集团。80年代初香港地产、股市的大崩溃亦是在这种背景下形成的。面对楼市的大幅调整,特区政府开始软化在85000个建屋目标的立场,弹性处理卖地及房屋政策。按行政长官董建华后来的讲法,在1998年实际上已搁置85000个建屋的目标。1998年2月特区政府财政司司长曾荫权在财政预算案中宣布将中环添马舰的商业用地,由原计划推出市场拍卖改为用作兴建政府总部,并提出减免差饷、按揭物业税项宽免,以及鼓励市民自置居所等一系列措施,又咨询各大地产发展商意见,弹性处理每年85000个住宅单位的建屋目标,令地产市场在2、3月间出现短暂的“小阳春”。总体而言,未来地产业的发展很有可能是平稳推进,正如长实集团主席李嘉诚在2000年初所说:“事实上,楼价现已稳定下来,经济好转,楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展,向好是正常,但我向来强调,楼价大上大落,对任何人都是不好,最好是跟随通胀平稳发展,市民可以负担,发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节,香港的竞争力必定受到削弱,整个社会都会有问题。以目前的楼价水平,是有一个安定的基础了,这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时,楼市也必然是向上发展。展望前景,可以乐观。”金沙最新登录入口80年代中后期以来,会德丰系在地产业的重点,是透过改建或重建九仓旗下原有物业,用尽地积比率,扩大集团的优质投资物业规模。首个大型地产重建计划就是雄踞于铜锣湾繁华商业区的时代广场。时代广场旧址是位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂,早在70年代已列入发展计划,不过当时的计划只是发展一幢小型住宅楼宇,由香港电车公司与会德丰旗下的联邦地产进行。1979年吴光正随包玉刚加入九仓董事局,被委派接手电车厂址的重建发展,吴发现该厂址位于铜锣湾极具发展潜力地区,要求公司重新检讨。1980年及1985年,包玉刚先后收购九仓、会德丰,该项计划便一再押后。

金沙最新登录入口恒隆在地产经营上的另一个重要特色,就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年,恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年,恒隆与合和合组财团,夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权,该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位,即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%,恒隆、合和各占25%,当时平均每个单位的销售价达22万元,超过原来的估计,恒隆赚取了可观利润。新鸿基地产上市后,亦极为重视利用发行新股这一犀利武器,迅速扩大公司资产和规模。新地上市后,即利用上市集得的1亿元,再加上900万股新发行股票,以及向银行贷入1亿多元,购入了29个地盘,共43.8万方尺土地,此举令新地的土地储备一下子增加了一倍以上。其后,新地多次开动印刷机印刷股票,透过发行新股换取其他上市公司股票,包括以200万新股换取大昌地产250万股股票,以800万股新股换取利获家海外140万股股票、利获家伦敦60万股股票以及套取现金3 000万元。新地再趁股市高潮将所换取股票高价抛售,从中赚取巨额利润以支持地产发展。1972年8月23日新地上市时,市值约4亿元,到1981年底已增加到43.77亿元,在香港股市中成为仅次于置地、长实、新世界发展的第四大地产公司。不过,就在中小型住宅楼价疲软之际,1992年第二季度起,大型豪华住宅价格开始大幅上升,短短半年间升幅达2成至3成。帝景园、宝马山花园平均每方尺升到5 000元以上,九龙塘又一村、又一居亦升至接近5 000元。踏入1993年,在中英两国恢复外交接触,共商香港1994/1995年的选举安排的这种背景下,市场气氛转趋乐观,楼价再度攀升。这次由豪华住宅带动,到年中已上升约25%。随着豪华楼宇价格的急升,中小型住宅亦不甘后人,但受到7成楼宇按揭的制约,升势已大为逊色。

透过发行新股及向银行借贷展开大规模的收购,到1982年中巅峰时期,佳宁已俨然成为香港一家规模庞大的企业集团,旗下附属公司多达100家,包括佳宁置业、维达航业、其昌人寿3家上市公司,涉及的业务遍及地产、建筑、贸易、航运、旅游、保险等领域。不过,佳宁在经历了“滚雪球”式的发展之后并未能及时巩固已取得的成绩,或许它在商业交易中涉及太多的欺诈成分而无法巩固。1982年,佳宁开始因外部经济环境的转变而渐陷困境。同年11月,佳宁的主要合作者益大投资清盘,公司主席钟正文潜逃离港,遗下21亿元债务和其他贷款担保16亿元。1983年1月,佳宁集团3家上市公司停牌,试图重组债务。同年9月,香港警方搜查马来西亚裕民财务公司,发现佳宁对裕民财务的负债庞大,而且与佳宁的账目不符,遂对佳宁展开大规模的搜查。其后,陈松青被捕,佳宁的重组计划被粉碎,显赫一时的佳宁王国正式瓦解,为是次地产大崩溃留下袅袅不断的余音。嘉湖山庄于1991年11月推出首期,当时售价已达每方尺楼面面积1 850元,超过长实与华润协议中1997年每方尺1 700元的指定价格。其后,嘉湖山庄楼价随香港地产大潮节节飙升,1996年4月复式单位御景轩推出时,每方尺售价已升至2 936元,到1997年地产高峰期时,每方尺售价更升至4 000元左右,估计整项计划为长实带来超过130亿元的巨额利润。长实无疑成为了香港地产市场大型私人屋邨的领导者,被称为“大型私人屋邨之王”。会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期,是香港大型的综合性企业集团之一,大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一,而九龙仓则是置地的联营公司,在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年,包玉刚部署“弃舟登陆”,先后收购了九龙仓和会德丰,其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中,会德丰前称隆丰国际,是集团的上市旗舰和控股公司,会德丰持有九仓的控股权,后者作为大型综合企业,重点发展香港地产、酒店、电讯及基建;会德丰并持有上市地产公司新亚置业(前称置业信托)和联邦地产,分别专责地产投资及地产发展。金沙最新登录入口1973年,大昌地产还和英资太古洋行合作,联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,当时太古集团刚涉足地产业,试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来,太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作,兴建希慎大厦及礼顿中心,1981年9月,利氏家族组成希慎兴业在香港上市,大昌变成持有小量股票的小股东,也不成气候。大昌地产这种经营方式,虽不致吃大亏,但却失去大事扩展的良机。

然而,连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元,而盈利增长则大幅放缓,截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元,比上年度减少近10%,主要原因是所收购的项目,大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期,新世界发展逐渐陷入低潮,其股价亦被抛离大市。地产五虎将中,影响力最大的首数李嘉诚创办的长江实业。李嘉诚,祖籍广东潮安,1928年在家乡出生,11岁时因日寇侵华,随父母举家南迁香港,15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生,很快成为出色的推销员。1950年,李嘉诚以5万元创办长江塑胶厂。“长江”的取名,以李氏的解释,是“长江不择细流,才能纳百川归大海”。50年代末,李嘉诚因经营有方,成为香港有名的“塑胶花大王”。〔12〕 冯邦彦著:《香港华资财团(1841—1997)》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第462—466页。〔20〕 经济学家Domsetz,Baumol,Willing和Panzare把市场“竞争威胁”(Contestability)定义为:(1)“自由”入市,(2)退出时不费成本,(3)新经营者能否迅速加入市场竞争。

与此同时,长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓,九仓是置地的联营公司,与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点,大量吸纳九仓股份,后来收购消息外泄,怡和向汇丰银行求助,向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚,赚取了约6 000万元,全身而退。在住宅楼宇方面,长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰,代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增,从1976年新建成15 425个单位,增加到1981年高峰时期的34 475个,5年间增幅高达124%。新建成的住宅楼宇中,以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大,每年均在90%以上,其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50%左右。住宅楼宇价格大幅飙升,以最受欢迎的小型住宅单位为例,1976年每方尺售价是265元,到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元,5年间升幅接近3倍。(见表3.1)恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系,渊源深厚,其投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过,与新地相比,恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展,故有“小型住宅之王”的雅称。(3)因美国减息,大量资金涌向地产市场而形成的“资产通胀”。从1989年6月到1994年3月期间,美国因经济衰退或不景气连续多次宣布减息,最优惠利率从11厘减至6厘,香港因受制于港元联系率制被迫跟随减息,期间香港通胀高企,形成银行负利率时期。在负利率环境下,大量资金从银行体系流入地产、股票市场,大幅推高地产、股票价格,形成“资产通货膨胀”。

在这种历史背景下,香港地产业与股市呈同步发展趋势,从1968年开始复苏,到1973年达到高峰。1968年,房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机,发展商大幅减少投资,压缩经营,新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降,到1969年跌至7 618个,仅及高峰时期的1/4,不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面,从1967年到1969年期间,香港共售出私人住宅单位48 673个,远超出同期建成的单位数目34 626个。这样,以往积压的楼宇便乘势销出,令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。1998年2月,香港特区政府房屋局发表题为《建屋安民:迈向21世纪》的长远房屋策略白皮书,以贯彻落实行政长官在首份施政报告中提出的解决房屋问题三大目标。“白皮书”将原拟定的10年房屋发展计划延长至13年,令其更具前瞻性,并承诺政府每年将平均提供不少于85000个新住宅单位,其中50000个是公营房屋,余下35000个是私人住宅。为确保13年内的建屋目标,政府已将头3年的发展房屋土地批出,涉及土地442幅,建屋目标是227900个单位,已进行建造工程;其后5年的土地亦已大部分平整好,以部署批出予房屋委员会、房屋协会,以及供私人发展商竞投,建屋目标约670000个单位;至于最后的5年建屋用地,则会加速规划,以确保每年的建屋目标。(见表6.4)金沙最新登录入口鹰君崛起的关键,是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年,鹰君看准时机,将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地,1976年后香港经济复苏,对工厂的需求大增,鹰君把握良机全力推出厂厦楼花,仅1977年就售出工业楼宇280万方尺,价值4亿元。1978年,大量内地移民涌入香港,对住宅楼宇需求增加,鹰君适值大量资金回笼,正好用作购买住宅用地。该年,鹰君购入地盘多达11个,其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段,后来地价、楼价急升,鹰君的资产大增。

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